Kern­sanierung in Hernals

Vom Eingang bis zur Arbeitsstelle

Von den Häuserblöcken an der Hernalser Hauptstraße bis zu Grundstücken in Dornbach ändern sich die Platzverhältnisse. Beschreiben Sie, wo Material abgestellt und zwischengelagert werden darf. Mit der Postleitzahl 1170 und der Stiegen- oder Hofbezeichnung können wir die Bauanfrage dem richtigen Eingang zuordnen.

Warum Quadratmeter allein für den Rückbau nicht reichen

Zwanzig Quadratmeter Estrich mit fünf Zentimetern Dicke entsprechen einem Kubikmeter festem Material. Bei sieben Zentimetern Dicke sind es auf genau derselben Fläche schon vier Zehntel Kubikmeter mehr. Daraus lässt sich noch nicht die benötigte Mulde ableiten: Beim Brechen entstehen Hohlräume, und Dämmlagen oder Beläge gehören je nach Material getrennt erfasst. Geben Sie vorhandene Höhen nur dort an, wo sie ohnehin sichtbar sind. Eine Öffnung für die Befundaufnahme gehört mit den Fachleuten vor Ort abgestimmt.

Für den Wiederaufbau ist die fertige Höhe an Türen wichtiger als die ungefähre Lage der früheren Estrichoberkante. Halten Sie die betroffenen Übergänge einzeln fest, etwa zum Stiegenhaus, zum Bad und zur Balkon- oder Terrassentür. Legen Sie dazu jeweils ein Bild aus dem angrenzenden Raum ab. Wenn der Aufbau im Nachbarzimmer bleibt, sieht man auf diesem Bild, welcher Belag wieder bündig anschließen muss. Soll eine Fußbodenheizung hinzukommen, müssen Heizungsbetrieb und Bodenleger diese Maße kennen, bevor Material bestellt wird.

Welche Entscheidung vor der ersten Öffnung ansteht

Eine Wohnung ist leer, die Schlüssel sind übergeben, die Küche ist bereits bestellt. Beim Rundgang wirkt der Auftrag überschaubar: Böden heraus, Bad erneuern, drei Zimmer herrichten. Erst vor der Schlafzimmertür fällt auf, dass der neue Boden höher liegen könnte als der vorhandene. Im Bad ist noch offen, wo der Abfluss verläuft. Die Küche passt laut Verkaufsplan, doch zwischen Wand und Türstock fehlen einige Zentimeter. Jede dieser Beobachtungen kann die Ausführung verändern. Die Bestandsaufnahme bringt sie zu einem Zeitpunkt auf den Tisch, an dem sich noch Entscheidungen treffen lassen.

Für den ersten Rundgang reichen oft ein vorhandener Grundriss, ein Maßband und ein Satz aktueller Fotos. Schreiben Sie auf den Plan, welche Räume wie genutzt werden sollen. Bezeichnen Sie die Räume so, wie Sie es später auf der Baustelle tun werden. „Schlafzimmer zum Hof“ ist auch für jemanden verständlich, der den dritten Raum im Plan anders zählen würde. Setzen Sie neben jeden offenen Punkt den Namen der Person, die darüber entscheiden kann. Damit lässt sich nach dem Termin erkennen, welche Auskunft für ein belastbares Angebot noch fehlt.

Materialverdacht vor dem Ausbau behandeln

Eine ältere Verkleidung oder ein dunkler Kleber erlaubt allein noch keine sichere Aussage über die Zusammensetzung. Wenn Baualter, Umbaugeschichte oder sichtbarer Zustand Anlass geben, wird die betreffende Position vor der Bearbeitung fachlich eingeordnet. Bewahren Sie vorhandene Unterlagen zu früheren Sanierungen auf. Produktangaben, Fotos aus der Bauzeit und Berichte über bereits untersuchte Materialien helfen dabei, Untersuchungen gezielt zu planen. Probenahmen gehören in fachkundige Hände und sind kein Bestandteil einer Vorbereitung durch Bewohner.

Die Auswirkung eines Befunds reicht über das Lösen eines Materials hinaus. Verpackung, Arbeitsbereich, Transport und Übergabestelle können sich ändern. Trennen Sie im Angebot den bereits bekannten Rückbau von einer Position, deren Ausführung erst nach dem Ergebnis beschrieben werden kann. Legen Sie fest, wer den Befund entgegennimmt und über den nächsten Arbeitsschritt entscheidet. Je nach Ergebnis lassen sich Mengen neu ansetzen oder gesonderte Fachleistungen organisieren. Das hält den Umfang nachvollziehbar und schützt die übrigen Arbeiten vor einer ungeplanten Vermischung.

Bauzeit, Feuchte und Liefertermine zusammenführen

Ein Kalender mit Arbeitstagen allein bildet einen Wiederaufbau nur unvollständig ab. Manche Schritte können beginnen, sobald ein Raum freigegeben ist. Andere benötigen einen bestimmten Zustand des Untergrunds oder ein genaues Aufmaß nach der Fertigstellung. Eine belegreife Fläche wird anhand der für Material und Aufbau erforderlichen Kriterien beurteilt. Dafür gibt es keine allgemeingültige Anzahl von Tagen, die jedes Objekt gleichermaßen erfüllt. Fragen Sie bei der Terminbesprechung, wer die Freigabe für den nächsten Schritt erteilt und wie sie dokumentiert wird.

Bei der Materialbestellung lohnt sich eine Unterscheidung. Ein Muster für den künftigen Belag können Sie früh auswählen. Das endgültige Maß einer Glaswand oder einer Einbaugarderobe ist oft erst später verlässlich. Wenn Sie früh bestellen möchten, fragen Sie nach, welche Maße noch angepasst werden können und welche eine Neuanfertigung auslösen würden. Vermerken Sie auch den geplanten Lieferort. Ein Paket mit empfindlichen Beschlägen braucht einen anderen Platz als Paletten mit Baustoffen. Werden Lieferungen angenommen, bevor ein Raum trocken und zugänglich ist, entstehen zusätzliche Wege und Lagerfragen.

Das Budget einer Kernsanierung gliedern

Erfassen Sie zunächst Schutz und Rückbau einschließlich Schuttwegen. Als zweite Gruppe folgen die Gewerke, die vor dem Verschließen arbeiten. In der dritten Gruppe stehen Wand- und Bodenaufbau, Oberflächen und die Endmontage. Honorare, Gebühren und Optionen erhalten eigene Zeilen.

Fordern Sie Mengen und Einheiten der großen Positionen an. Eine Bad-Pauschale und ein Quadratmeterpreis für die Wohnung dürfen dieselben Sanitärarbeiten nicht zweimal enthalten. Reserven für mögliche Befunde bleiben vom vereinbarten Auftragswert getrennt.

Nehmen Sie eine Position für Abbruch mit Abfuhr als Beispiel. Ein weiteres Angebot listet Abbruch, Behälterstellung, Standzeit und Übernahme getrennt. Beim Vergleich gehören diese Zeilen zunächst nebeneinander. Erst nach der Zuordnung zeigt sich, ob die Aufteilung nachvollziehbar ist und welche Mengenbasis der jeweilige Preis verwendet.

Für Änderungen empfiehlt sich ein klarer Bezug zum ursprünglichen Auftrag. Welche vorhandene Position entfällt, welche Menge kommt hinzu, und welche Leistung ist neu? Diese Fragen sind beim Freilegen eines schadhaft gewordenen Untergrunds konkreter als ein allgemeiner Prozentaufschlag für Unvorhergesehenes.

Ein eigener Terminposten kann ebenfalls sinnvoll sein. Wenn ein Fachbetrieb für ein einzelnes kleines Detail erneut anfahren muss, kann das wirtschaftlich anders ausfallen als dieselbe Arbeit während des ohnehin vorgesehenen Montagetermins.

Der Termin zwischen Abbruch und Wiederaufbau

Vergleichen Sie die tatsächlichen Höhen mit dem geplanten Aufbau. Passen Ablauf, Unterkonstruktion und Oberbelag unter die Tür? Sind Durchführungen dort möglich, wo sie eingezeichnet sind? Offene Punkte gehören mit Foto, Raumbezug und Zuständigkeit in ein kurzes Protokoll.

Vereinbaren Sie, wer eine Abweichung bewertet und wer eine geänderte Ausführung bestellt. Erst danach werden verdeckte Arbeiten geschlossen. Das reduziert Diskussionen beim nächsten Gewerk und erleichtert spätere Wartung.

Ein praktischer Kontrollpunkt sind die Türen. Die geplante Höhe des neuen Bodens muss in jedem Raum bis zur Schwelle verfolgt werden. Liegt der Flur bereits fest, kann ein zusätzlicher Aufbau im Bad den Anschluss verändern. Messen Sie an derselben festen Bezugshöhe und markieren Sie die Werte im Plan.

Beim gemeinsamen Termin sollten offene Fragen eine zuständige Person und einen Zeitpunkt für die Entscheidung bekommen. Eine Aufnahme vom freigelegten Rohr ohne Maßbezug ist später schwer zu verwenden. Fotografieren Sie deshalb zusätzlich mit Zollstock und einer erkennbaren festen Wandkante im Bild.

Vereinbaren Sie auch die Aufbewahrung der Dokumentation. Ein verlässlicher Dateiname nennt Raum, Bauteil und Datum. Beim späteren Setzen einer Befestigung ist ein schnell auffindbares, beschriftetes Foto deutlich hilfreicher als ein unsortierter Ordner mit Baustellenbildern.

8 m² neue Ziegelwand und zwei ergänzende Bodenstellen

Nichttragende Innenwand aus Ziegel herstellen: 8 × 102,60 € = 820,80 €. 12 cm Ziegelmauerwerk auf freigegebenem Auflager nach vorgegebener Lage, inklusive Mörtel, Standardanschlüssen und Zuschnitt. Mindestens 6 m², Höhe bis 3 m. Putz getrennt.

Ebene Estrichergänzung im Verbund herstellen: 2 × 62,40 € = 124,80 €. Zementäre Ergänzung in 30–40 mm Stärke auf freigegebenem tragfähigem mineralischem Untergrund. Haftbrücke und Mörtel inklusive. Mindestens 2 m².

Eine Türzarge oder Maueröffnung schützen: 1 × 31,20 € = 31,20 €. Kantenschutz an zwei Leibungskanten und Sturz bis 1,10 × 2,20 m, mit geeigneter lösbarer Fixierung. Lieferung, Anbringen und Abnahme enthalten.

Baustellenstart in Wien: 1 × 125,40 € = 125,40 €. Einmalige An- und Rückfahrt im Stadtgebiet, Einrichten des Arbeitsplatzes und Bereitstellen der Standardwerkzeuge für den vereinbarten Umfang.

Für diesen Umfang ergeben sich 1.102,20 € inklusive 20 % Umsatzsteuer.

Beim Vergleich zweier Ausführungen

Ein Gesamtabbruch ist teuer, wenn gut erhaltene Bauteile anschließend wiederhergestellt werden müssen. Umgekehrt verursacht ein zu knapp geplanter Rückbau zweite Öffnungen, wenn verdeckte Leitungen doch ersetzt werden müssen.