Sanieren oder neu bauen?
Welche Befunde, Kosten und Nutzungswünsche vor einer Entscheidung über Erhalt oder Ersatz vorliegen sollten.
Kernsanierung anfragen
Taugt das bestehende Haus für den geplanten Alltag?
Die Entscheidung zwischen Kernsanierung und Neubau beginnt beim Gebäude und seiner späteren Nutzung. Welche Räume brauchen Sie, wie werden sie erschlossen, und welche Eigenschaften des Bestands möchten Sie unbedingt erhalten? Ein Garten auf der passenden Ebene, die gewachsene Lage eines Wohnraums oder handwerklich wertvolle Bauteile können für die Nutzung einen erheblichen Wert haben. Andererseits können niedrige Raumhöhen, ungünstig liegende Stiegen oder fehlende Bewegungsflächen einen Grundriss dauerhaft begrenzen. Notieren Sie Ihre Anforderungen, bevor eine Variante mit besonders attraktivem Entwurf oder vermeintlich einfachem Preis den Vergleich prägt.
Trennen Sie Wünsche und unverzichtbare Bedingungen. Ein Arbeitszimmer kann vielleicht kleiner ausfallen, ein erreichbares Bad im notwendigen Geschoss ist für Ihren Haushalt möglicherweise unverhandelbar. Eine großzügige Küche lässt sich auf mehreren Wegen erreichen, während ein geschützter Bestand oder eine Grundstücksgrenze besondere Einschränkungen setzen kann. Fragen Sie zunächst für beide Varianten nach der prinzipiellen Machbarkeit. Erst wenn zwei fachlich und rechtlich realisierbare Konzepte vorliegen, ist eine belastbare Gegenüberstellung von Aufwand, Zeit und späterer Nutzung möglich.
Den tatsächlichen Bestand erfassen lassen
Für die Sanierungsvariante benötigen Sie eine Bestandsaufnahme, die über frischen oder alten Putz hinausgeht. Dach, Außenwände, Keller, Tragwerk, Decken, Installationen und Übergänge zwischen unterschiedlichen Bauphasen können zusammenhängen. Ein früherer Zubau hat womöglich einen anderen Bodenaufbau oder eine andere Leitungsführung als das Haupthaus. Dokumentieren Sie vorhandene Pläne und Rechnungen, frühere Feuchteereignisse und bekannte Änderungen. Bitten Sie die befugten Fachleute darum, gesicherte Erkenntnisse und noch notwendige Untersuchungen getrennt auszuweisen.
Offene Befunde sind keine automatische Empfehlung zum Abriss. Sie sind zunächst eine konkrete Frage mit möglichen Folgen für die Variantenentscheidung. Lässt sich eine Deckenkonstruktion ausreichend beurteilen, wenn an einer fachlich bestimmten Stelle geöffnet wird? Würde eine Untersuchung des erdberührten Bereichs den Aufwand für eine spätere Nutzung des Kellers wesentlich klären? Vergeben Sie Untersuchungen dort, wo ihre Ergebnisse die Entscheidung wirklich verändern können. Eine kleine, gezielte Erhebung kann eine zuvor sehr große Unschärfe in der Kostenschätzung verringern.
Grundstück und mögliche Neubebauung prüfen
Ein vorhandenes Haus bildet keine Garantie, dass nach einem Abbruch dieselbe Kubatur, Lage oder Nutzung neuerlich genehmigt werden kann. Prüfen Sie mit befugter Planung den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, den rechtlichen Bestand, die Grundstücksform und die jeweils anzuwendenden Regeln. Maßgeblich ist die für das konkrete Vorhaben zulässige Bebauung. Fragen Sie, welche tatsächlich nutzbare Fläche eine Neubauvariante hervorbringen würde und wie diese Fläche auf die Geschosse verteilt wäre.
Im dicht bebauten Wien können Bauflucht, Anschluss an Nachbarhäuser und die Organisation der Baustelle erheblichen Einfluss haben. Eine große theoretische Bruttogrundfläche sagt wenig darüber aus, wie gut die späteren Räume nutzbar werden. Berücksichtigen Sie Erschließung, Nebenräume und technische Flächen. Ein bestehendes Haus kann eine für Sie günstige Raumfolge besitzen, die ein Neubau in vergleichbarer Form nicht wieder erreichen würde. Ebenso kann ein sorgfältig überprüfter Neubauentwurf eine für den Bestand schwer lösbare Nutzungsfrage überzeugend beantworten. Beide Aussagen brauchen einen konkreten Plan.
Zur Fachinformation ↗Ältere Gebäude und Wiener Schutzzonen berücksichtigen
Für den Abbruch in Wiener Schutzzonen, in Gebieten mit Bausperre und bei bestimmten vor dem 1. Jänner 1945 errichteten Gebäuden nennt die Stadt Wien besondere Voraussetzungen. Die offizielle Information zur Bestätigung für den Abbruch erläutert, welche Unterlagen für die Beurteilung der Erhaltung im öffentlichen Interesse am Stadtbild benötigt werden können. Eine positive Einschätzung zum künftigen Grundriss beantwortet die Abbruchfrage nicht. Lassen Sie die notwendigen Schritte früh anhand der tatsächlichen Adresse und des Gebäudes klären.
Die Stadtbildbeurteilung ist auch gegenüber anderen Prüfungen richtig einzuordnen. Ein möglicher Denkmalschutz, die baubehördliche Bewilligung und private Rechte können jeweils eigene Anforderungen auslösen. Dokumentieren Sie, wer welche Frage klärt und auf welcher Grundlage die weitere Entscheidung beruht. Vermeiden Sie verbindliche Abriss- oder Neubestellungen, solange ein entscheidender rechtlicher Punkt offen ist. Für eine erste Variantenrechnung können Sie die Voraussetzungen bereits als eigene Positionen abbilden und die finanziellen Folgen einer verzögerten Freigabe sichtbar machen.
Zur Fachinformation ↗Beide Varianten bis zur gleichen Nutzbarkeit rechnen
Ein häufiger Vergleichsfehler besteht darin, den reinen Baupreis eines Neubaus der vollständigen Sanierung einschließlich Ausstattung gegenüberzustellen. Wählen Sie dieselbe Zielstufe. Sind in beiden Varianten die Küche, Sanitärobjekte, Beläge und die wiederhergestellten Außenflächen enthalten? Ist das Haus bei der genannten Summe tatsächlich nutzbar oder fehlen noch Anschlüsse, Planung, Prüfungen und vorbereitende Leistungen? Legen Sie für beide Varianten dieselbe Liste an. Fehlende Beträge bleiben als eigene ungeklärte Position sichtbar.
Bei der Neubauvariante gehören gegebenenfalls Abbruch, Materialtrennung, Entsorgungswege, Sicherung angrenzender Gebäude, Geländeherstellung und neue Anschlüsse dazu. Bei einer Sanierung sind Rückbau im Bestand, Schutz erhaltener Bauteile und Anpassungen an vorhandene Maße wichtig. Werden die Arbeiten im bewohnten Zustand abschnittsweise ausgeführt, können zusätzliche Schutz- und Umstellkosten entstehen. Erläutern Sie, welche Leistungen in Ihrer Kostenübersicht bewusst außen vor bleiben, weil sie für beide Varianten unverändert vorhanden sind. So wird eine ausgelassene Position nicht versehentlich zum Vorteil einer der beiden Lösungen.
Wie verändern sich Bauzeit und Wohnorganisation?
Ein Neubau benötigt nicht nur die eigentliche Errichtungszeit. Vorher stehen unter Umständen Bestandsklärung, Abbruchverfahren, Ausführungsunterlagen und die Freimachung des Grundstücks. In der Zwischenzeit muss der Haushalt gegebenenfalls vollständig übersiedeln. Rechnen Sie für diese Variante den Weg vom heutigen Zustand bis zum nutzbaren Haus. Führen Sie Unterbringung, Einlagerung, wiederholten Möbeltransport und die notwendigen Entscheidungstermine als eigene Zeile auf. So erkennen Sie, welche Kosten aus der Zeit und welche aus der Bauleistung entstehen.
Die Sanierungsvariante kann in manchen Häusern abschnittsweise möglich sein. Das ist ein Vorteil, wenn sich bewohnte und bearbeitete Bereiche fachlich sicher trennen lassen und die notwendigen Anschlüsse funktionsfähig bleiben. Es kann aber auch längere Transportwege, häufige Einrichtung und zusätzliche Abstimmungen bedeuten. Fragen Sie nach einem tatsächlichen Ablauf mit begehbarem Zugang, nutzbarem Bad und klarer Baustellentrennung. Eine theoretische Möglichkeit, während der Arbeiten im Haus zu wohnen, ist für die Kalkulation erst dann belastbar, wenn sie den Alltag Ihres Haushalts berücksichtigt.
Substanz erhalten, ohne ungeklärte Risiken zu übernehmen
Ein altes Haus kann Bauteile enthalten, deren Erhalt gestalterisch oder handwerklich sinnvoll ist. Eine gut erhaltene Treppe, ein historischer Boden oder ein massives Mauerwerk vermitteln mehr über die Qualität des Hauses als das Alter allein. Legen Sie fest, welche Elemente bei einer Kernsanierung bleiben sollen und welche Kosten für Schutz, Bearbeitung und Anschlüsse damit verbunden sind. Ein vorhandener Bauteil ist nicht kostenfrei, nur weil er bereits eingebaut ist. Seine brauchbare Weiterverwendung kann trotzdem eine wirtschaftlich überzeugende Lösung sein.
Stellen Sie daneben die tatsächlich erkannte Unsicherheit. Eine zu geringe nutzbare Höhe, ein unklarer Tragwerkszustand oder eine ohne zusätzliche Eingriffe kaum erreichbare Leitungsführung können erhebliche Auswirkungen haben. Lassen Sie die Alternativen konkret beschreiben. Ist eine Grundrissvariante mit weniger Eingriffen möglich? Gibt es einen anderen Standort für das Bad, der weniger Leitungswege braucht? Ein sinnvoller Variantenvergleich muss nicht bei der ersten Skizze stehen bleiben. Häufig wird erst der überarbeitete Sanierungsvorschlag zu einer realistischen Alternative zum vollständigen Neubau.
Energie und Folgekosten zum Vergleich hinzufügen
Für eine längerfristige Entscheidung sind laufender Energiebedarf, Wartung und die Nutzbarkeit der technischen Anlagen relevant. Vergleichen Sie mit geeigneter Beratung den erwarteten Zustand nach der Sanierung mit einem konkret geplanten Neubau. Das heutige unsanierte Haus mit dem fertigen Neubau zu vergleichen würde die mögliche Verbesserung des Bestands übergehen. Umgekehrt sollte die Sanierungsvariante nur jene Verbesserungen ansetzen, die technisch machbar und im Budget enthalten sind. Legen Sie die Annahmen zu Nutzung und beheizter Fläche offen.
Behalten Sie erhaltbare Materialien und erforderliche neue Baustoffe im Blick. Bei einer Sanierung können Bauteile weitergenutzt werden, während ein Abbruch Material zur Trennung und zur befugten Übergabe erzeugt. Welche Umweltwirkung beide Varianten über ihren Lebenszyklus haben, hängt von Mengen, Produkten, Nutzung und Energieversorgung ab. Für eine belastbare Bewertung braucht es ein konkretes Konzept. Die Wiener Hauskunft unterstützt bei der Orientierung zur Sanierung von Wohngebäuden. Fragen zu individuellen Fördermöglichkeiten sollten vor Auftragserteilung im passenden Programm geklärt werden.
Zur Fachinformation ↗Eigentum, Nachbarschaft und Zugänge
Bei freistehenden Häusern sind Grundstücksgrenzen, Zufahrt und nahe Infrastruktur wichtige Rahmenbedingungen. Bei gekuppelten oder geschlossenen Bauweisen wird die Frage nach dem sicheren Bestand der angrenzenden Gebäude besonders wichtig. Lassen Sie klären, welche Bauteile gemeinsam wirken, welche Bereiche während der Arbeiten zugänglich sein müssen und ob Rechte Dritter berücksichtigt werden müssen. Eine Ausführungsentscheidung sollte auf den befugten technischen und rechtlichen Abklärungen beruhen. Das hilft bei beiden Varianten, unerwartete Nebenkosten überhaupt sichtbar zu machen.
In einer Eigentümergemeinschaft ist die Entscheidung einer einzelnen Wohnung nicht mit der Entscheidung für das gesamte Gebäude gleichzusetzen. Ein Wohnungseigentümer kann seine Nutzung und die gewünschten internen Verbesserungen beschreiben. Eingriffe in gemeinschaftliche Bauteile, eine Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds oder die grundsätzliche Zukunft des Hauses brauchen eine entsprechende Abstimmung. Ordnen Sie daher jede Idee zuerst der richtigen Entscheidungsebene zu. Ein persönlich bevorzugtes Neubaukonzept ist ohne die notwendigen Eigentums- und Verfügungsrechte keine unmittelbar umsetzbare Alternative.
So kommen Sie zu einer nachvollziehbaren Entscheidung
Fassen Sie die Varianten auf einer Seite zusammen. Stellen Sie vorhandene nutzbare Fläche, erreichbare Zielqualität, bekannte Gesamtkosten, noch offene Befunde und frühestmögliche Nutzung nebeneinander. Geben Sie jedem wesentlichen offenen Punkt einen nächsten Prüfschritt. Ist etwa der Abriss für die Neubauvariante ungeklärt oder die Tragfähigkeit einer Decke für den gewünschten Sanierungsgrundriss offen, markieren Sie die betreffende Variante vorläufig. Eine Rangfolge allein aufgrund der jeweils kleinsten Zahl führt sonst schnell in die falsche Richtung.
Für das anschließende Angebot braucht die ausführende Firma einen klaren Auftrag. Fragen Sie bei STEINWOLF die konkret beschriebenen baulichen Arbeiten im Bestand an und führen Sie die Ergebnisse der fachlichen und behördlichen Klärungen mit. Bei einer Sanierung können das Rückbauebenen, erhaltene Bestandsteile und der gewünschte Übergabezustand für den Wiederaufbau sein. Mit einer dokumentierten Entscheidung können Sie spätere Änderungen gegen die ursprünglichen Gründe abwägen. So bleibt nachvollziehbar, weshalb ein vorhandenes Haus für Ihr Projekt erhalten oder eine andere Lösung weiterverfolgt wird.
Wann sich eine dritte Variante lohnt
Zwischen vollständigem Erhalt und vollständigem Neubau kann eine weitere fachlich sinnvolle Möglichkeit liegen. Ein späterer Zubau hat etwa eine schlechte Raumfolge, während das Haupthaus gut nutzbar ist. Oder nur ein Gebäudeteil benötigt eine grundsätzlich neue Erschließung. Lassen Sie in diesem Fall eine auf den betroffenen Abschnitt begrenzte Variante prüfen. Sie ist nur dann vergleichbar, wenn die Anschlüsse an den verbleibenden Bestand, die rechtlich zulässige Ausführung und der gewünschte Endzustand geklärt sind.
Eine dritte Variante erweitert zunächst die Arbeit am Konzept. Sie kann sich lohnen, wenn ein einzelner lösbarer Engpass andernfalls die Entscheidung über das ganze Haus bestimmt. Vereinbaren Sie dafür einen klaren Prüfauftrag, ein Budget für die Voruntersuchung und einen Zeitpunkt, zu dem Sie die Varianten wieder zusammenführen. Dann bleibt die zusätzliche Option eine Entscheidungshilfe und wird nicht zu einer endlosen Reihe unvergleichbarer Entwurfsideen.
Was kostet welche Arbeit?
| Leistung und Umfang | Einheit | Preis inkl. USt. |
|---|---|---|
| 20-m²-Raum bis zum Bodenrohbau zurückbauen 20 m² schwimmenden Belag und 20 m² unbewehrten Estrich bis 50 mm entfernen, eine Türöffnung schützen. Im selben leeren Raum. Ohne Heizleitungen, Dämmstoffabtrag und außerhäusliche Entsorgung. Ein Baustellenstart in Wien ist im Paketpreis enthalten. | Raum | 1.296,60 € |
| Nichttragende Innenwand aus Ziegel herstellen 12 cm Ziegelmauerwerk auf freigegebenem Auflager nach vorgegebener Lage, inklusive Mörtel, Standardanschlüssen und Zuschnitt. Mindestens 6 m², Höhe bis 3 m. Putz getrennt. | m² | 102,60 € |
| Unbewehrten schwimmenden Estrich abbrechen Zementestrich bis 50 mm ohne Fußbodenheizung auf zugänglicher Fläche, einschließlich Lösen und getrenntem Ablegen einer losen Trennlage am Bau. Mindestens 5 m². | m² | 46,80 € |
Sanierung mit erhaltenem Aufbau oder bis zum Rohbau?
| Prüfpunkt | Generalsanierung | Kernsanierung |
|---|---|---|
| Bauteile | Geeignete Bauteile bleiben in Gebrauch | Definierter Rückbau bis zur Rohbaustruktur |
| Bodenhöhe | Vorhandene Schwellen begrenzen Änderungen | Aufbau und alle Anschlüsse neu abstimmen |
| Übergabepunkt | Geänderte Räume und Technik prüfen | Freigelegten Bestand vor Wiederaufbau dokumentieren |
Wohnraum: Glatte Wände und Holzboden statt freigelegtem Mauerwerk.
Wann lässt sich der neue Boden bestellen?
Erst wenn Schichtdicken und Anschlusshöhen feststehen, passt der neue Aufbau auch an die Wohnungstür und an den Balkon. Ein Schnitt durch den vorhandenen Boden spart hier mehr als eine zweite Materialbemusterung.
Wien und rund um Wien.
Alle 23 Wiener Bezirke und 72 Gemeinden und Städte im Umland.
Kommt eine Förderung in Frage?
Bei einer Kernsanierung sollten Dämmung, Fenster, Haustechnik und rein gestalterische Arbeiten getrennt im Angebot stehen. Für die Förderstelle macht es einen Unterschied, ob die Außenhülle verbessert oder nur das Wohnzimmer neu aufgeteilt wird.