Was ist vor der Sanierung in Wien einzureichen?
Ob eine Wand versetzt, der Grundriss geändert oder das Dach ausgebaut wird, entscheidet mit über die nötigen Unterlagen.
Kernsanierung anfragen
Welche Genehmigung braucht eine Kernsanierung in Wien?
„Kernsanierung“ ist die Bezeichnung eines Bauvorhabens im Alltag. Für die Wiener Baupolizei kommt es darauf an, was am konkreten Gebäude tatsächlich geändert werden soll. Ein heller neuer Boden, eine andere Raumaufteilung, ein Eingriff in eine tragende Wand und die Umwidmung einer Wohnung sind verschiedene Sachverhalte. Schreiben Sie deshalb zunächst die einzelnen Maßnahmen auf. Legen Sie einen Bestandsgrundriss und eine zweite Skizze mit den gewünschten Änderungen daneben. Dieses Paket ist für die erste Auskunft erheblich aussagekräftiger als eine pauschale Frage zur Sanierung einer bestimmten Wohnfläche.
Bevor Sie einen verbindlichen Termin für den Rückbau vereinbaren, sollten Vorhaben, Verfahren und dafür erforderliche Unterlagen geklärt sein. Die Stadt Wien unterscheidet unter anderem die Bauanzeige und verschiedene Bewilligungsverfahren. Zusätzlich können andere Genehmigungen oder privatrechtliche Zustimmungen eine Rolle spielen. Die Übersicht der Stadt und die aktuelle Bauordnung helfen bei der Vorbereitung. Die verbindliche Einordnung richtet sich nach Projekt und Rechtslage. Dieser Ratgeber erleichtert das Gespräch mit den dafür zuständigen Stellen und Fachleuten.
Zur Fachinformation ↗Die vollständige Änderung beschreiben
Wählen Sie als Beispiel den Umbau einer Wohnung mit Küche zum Hof, innen liegendem Bad und zwei straßenseitigen Zimmern. Sie möchten die Küche zum Wohnzimmer öffnen, die Badezimmertür verlegen und ein zur Fassade sichtbares Fenster austauschen. Vermerken Sie jedes Vorhaben einzeln. Welche Wand soll an welcher Stelle geöffnet werden? Bleibt die Wohnnutzung erhalten? Wie ist die Außenansicht betroffen? Gibt es Hinweise auf geschützten Bestand oder auf gemeinschaftliche Bauteile? Ergänzen Sie den Gebäudezugang, die Adresse und das betroffene Geschoss.
Beschreiben Sie im zweiten Schritt die Zusammenhänge. Eine neue Tür allein ist etwas anderes als eine neue Tür, die im Zuge einer wesentlich geänderten Nutzung, einer neuen Raumaufteilung und eines geänderten Fluchtwegs entsteht. Eine formal auf mehrere Gewerke verteilte Bestellung kann in der Sache ein gemeinsames Vorhaben sein. Für die behördliche Vorabklärung sollten Sie den vorgesehenen Endstand zeigen. Damit können Planverfasser und Behörde einschätzen, welche Eingriffe für das Gesamtprojekt zu berücksichtigen sind.
Zur Fachinformation ↗Bewilligten Bestand und tatsächliche Wohnung vergleichen
Ein Verkaufsplan zeigt häufig vereinfacht, wie eine Wohnung bei der Vermarktung dargestellt wurde. Auch ein schön ausgearbeiteter Küchenplan sagt wenig über den bewilligten Grundriss oder eine frühere Nutzungsänderung aus. Fragen Sie die Hausverwaltung nach vorhandenen Unterlagen und prüfen Sie bei Bedarf die Möglichkeit zur Einsicht in das Planarchiv der Baupolizei. Die Stadt Wien beschreibt im betreffenden Amtsweg, wer Einsicht nehmen darf und welche Nachweise dafür vorzulegen sind. Legen Sie für Rückfragen die genaue Objektbezeichnung bereit.
Vermerken Sie Unterschiede zwischen Plan und heutiger Situation, ohne vorschnell eine rechtliche Beurteilung daraus abzuleiten. Eine geänderte Wand, ein verschlossener Durchgang oder eine nicht eingezeichnete Nische können unterschiedliche Erklärungen haben. Markieren Sie die Stelle im Plan und fragen Sie nach weiteren Planständen oder vorhandenen Bescheiden. Ein fachkundiger Vergleich dient auch der Kostensicherheit. Wer von einer in der Realität nicht mehr vorhandenen Wand ausgeht, plant womöglich eine Ausführung, die bereits bei der ersten Öffnung neu geklärt werden muss.
Zur Fachinformation ↗Bauanzeige und Baubewilligung unterscheiden
Die Stadt Wien führt für viele Änderungen im Inneren eines Gebäudes die Bauanzeige an und nennt dazu ausdrückliche Ausnahmen. Unter anderem beschreibt sie die Umwidmung einer Wohnung und Bauführungen, die als Umbau zu werten sind, als gesondert zu betrachtende Fälle. Auch Änderungen im Zusammenhang mit Stellplatzverpflichtungen können für die Verfahrenswahl Bedeutung haben. Prüfen Sie die aktuelle Fassung des Amtswegs für Ihr Vorhaben. Eine allgemeine Aussage, dass jede Arbeit innerhalb einer Wohnung mit demselben Verfahren erledigt wäre, greift zu kurz.
Für die allgemeine Baubewilligung hält die Stadt einen eigenen Amtsweg mit Unterlagen und zuständigen Stellen bereit. Je nach Art der Maßnahme werden fachliche Unterlagen oder Nachweise erforderlich. Fragen Sie die befugte Planverfasserin oder den befugten Planverfasser, welche Unterlagen für den konkreten Entwurf vorbereitet werden und welche Informationen Sie als Eigentümer liefern. Ein Einreichplan, der vom später zur Ausführung bestimmten Plan abweicht, muss im weiteren Ablauf berücksichtigt werden. Halten Sie jede abgestimmte Planfassung eindeutig datiert.
Zur Fachinformation ↗Tragwerk und Öffnungen vor dem Angebot klären
Gerade bei einer gewünschten Wohnküche ist die Rolle der zu öffnenden Wand oft die erste offene Fachfrage. Die Wanddicke, ein Klopftest oder die Erfahrung aus einer anderen Wohnung reichen dafür nicht aus. Auch Deckenrichtung, darüberliegende Bauteile und frühere Eingriffe können den Befund beeinflussen. Beschreiben Sie das gewünschte nutzbare Öffnungsmaß und zeigen Sie den Zusammenhang mit angrenzenden Räumen. Eine entsprechend befugte Person kann festlegen, welche Erhebung oder Beurteilung benötigt wird und wie sich diese in die Einreichung einordnet.
Für die ausführende Baufirma folgt daraus eine klare Arbeitsgrenze. Der Rückbau oder die Herstellung eines Anschlusses erfolgt nach freigegebener Ausführungsgrundlage. Wird beim Öffnen ein anderer Zustand sichtbar als angenommen, muss die Stelle gesichert und der zuständigen Fachperson zur Klärung vorgelegt werden. Im Angebot sollte erkennbar sein, ob eine bezeichnete Ausführung bepreist wurde oder zunächst lediglich eine Erhebung vorgesehen ist. STEINWOLF führt die vereinbarten baulichen Arbeiten im Rahmen seiner Berechtigung aus. Eine gesondert erforderliche statische Planung oder Prüfung wird von entsprechend Befugten erbracht.
Zur Fachinformation ↗Fenster, Fassade und ältere Gebäude
Ein Fenstertausch wirkt innen wie ein einzelner Ausstattungswechsel und verändert möglicherweise zugleich die Straßenansicht. Die Wiener Informationen zur Bauanzeige nennen den Austausch von Fenstern und Fenstertüren an Gebäuden in Schutzzonen sowie an Gebäuden, die vor dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden. Ob die konkrete Ausführung, das Erscheinungsbild und weitere Rahmenbedingungen berücksichtigt werden müssen, klären Sie anhand der aktuellen Bestimmungen. Fotografieren Sie das bestehende Fenster von innen und außen und notieren Sie Teilung, sichtbare Profile und beabsichtigte Änderungen.
Schutzzone und Denkmalschutz sind unterschiedliche Prüfungen. Eine Auskunft zu einem dieser Punkte beantwortet nicht automatisch die übrigen Fragen des Vorhabens. Holen Sie bei Hinweisen auf geschützten Bestand die dafür zuständigen Stellen frühzeitig hinzu. Für einen Preisvergleich können Sie zwischenzeitlich klar definierte Varianten erheben lassen, etwa den Erhalt bestimmter Holzbauteile oder eine geplante Bearbeitung der inneren Anschlüsse. Bestellen Sie verbindliche Fenstermaße und Ausführungen erst, wenn die relevanten Voraussetzungen geklärt sind und der Planstand dazu passt.
Zur Fachinformation ↗Wann eine Frage zur Nutzung wichtiger ist als ein neuer Belag
Ein bisher als Lager genutzter Raum soll künftig als Arbeitsplatz oder Wohnraum dienen. Für die Kostenschätzung ist rasch ein neuer Boden gefunden, doch die vorgesehene Funktion kann weiterreichende Fragen auslösen. Beschreiben Sie daher die bestehende und die geplante Nutzung, ihre Lage im Gebäude und den Zugang. Beleuchtung, Lüftung, Rettungswege oder andere Anforderungen können eine fachliche Betrachtung erfordern. Der Austausch der Oberfläche allein gibt keine Auskunft darüber, ob die gewünschte Nutzung im konkreten Bestand zulässig und herstellbar ist.
Auch bei einem Geschäftslokal oder einer Zusammenlegung von Einheiten sind die Unterlagen besonders wichtig. Welche Räume gehören heute rechtlich und baulich zusammen? Wurde ein bestehender Durchgang früher genehmigt? Welche gemeinsame Anlage würde die geänderte Nutzung berühren? Schreiben Sie solche Punkte getrennt von Ihren Wünschen zur Ausstattung auf. So können Sie eine grundsätzliche Verfahrensfrage früh ansprechen und zugleich klar definierte Bestandsteile untersuchen lassen, ohne die Entscheidung über das ganze Vorhaben vorwegzunehmen.
Zur Fachinformation ↗Mit Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft abstimmen
Die baubehördliche Einordnung und die erforderliche Zustimmung anderer Berechtigter sind voneinander zu unterscheiden. Bei einer Wohnung können Außenfenster, gemeinsame Leitungsstränge, tragende Bauteile oder allgemein benutzte Wege betroffen sein. Geben Sie der Hausverwaltung eine verständliche Beschreibung und bitten Sie um Auskunft zu vorhandenen Unterlagen und den für Ihr Objekt nötigen nächsten Schritten. Für eine strittige Zuordnung oder Zustimmung ist eine kompetente rechtliche Beratung sinnvoll. Eine mündliche Zustimmung zur Benutzung des Lifts beantwortet diese Fragen nicht.
Für die Ausführung zählt zusätzlich die praktische Erlaubnis zur Nutzung gemeinsamer Bereiche. Kennzeichnen Sie die geplante Anlieferung, den Materialweg und einen etwaigen Lagerplatz. Wer sperrt einen Technikraum auf? Welcher Zugang muss jederzeit frei sein? Dürfen bestimmte Wege nur in einem vereinbarten Zeitfenster verwendet werden? Diese Punkte können im Bauverfahren eine andere Rolle spielen als in der täglichen Hausorganisation. Halten Sie die organisatorische Vereinbarung beim Auftrag fest, damit nach einer behördlichen Freigabe nicht an anderer Stelle die Voraussetzung zum Beginn fehlt.
Zur Fachinformation ↗Unterlagenstand, Baubeginn und Änderungen dokumentieren
Eine eingereichte Unterlage, ein laufendes Verfahren und der zulässige Beginn der Ausführung sind unterschiedliche Zeitpunkte. Fragen Sie bei der zuständigen Stelle beziehungsweise der befugten Planung ausdrücklich, ab welchem konkreten Stand Sie mit welcher Maßnahme beginnen dürfen und welche weiteren Meldungen oder Nachweise erforderlich sind. Übertragen Sie die Auskunft auf Ihren Terminplan. Bis zu einer geklärten Freigabe sollten Liefertermine und Handwerkerreservierungen entsprechend als vorläufig gekennzeichnet bleiben.
Wenn sich die gewünschte Ausführung ändert, prüfen Sie die Folgen für die bestehende Grundlage. Eine andere Wandfarbe wirkt anders als ein verschobener Durchbruch, eine veränderte Nutzung oder ein außen sichtbarer Wechsel am Fenster. Beschreiben Sie die Änderung am aktuellen Plan und lassen Sie klären, ob Unterlagen oder Verfahrensschritte angepasst werden müssen. Das ausführende Team erhält anschließend eine eindeutige Fassung. Bewahren Sie verworfene Varianten getrennt auf, damit ein älterer Entwurf nicht unbeabsichtigt zur Arbeitsunterlage wird.
Zur Fachinformation ↗An wen Sie sich in Wien wenden können
Die Wiener Baupolizei organisiert gewöhnliche Bauvorhaben nach Gebietsgruppen. Anhand der Adresse und des Bezirks können Sie auf der offiziellen Kontaktseite die zuständige Gruppe ermitteln. Für besondere Bauvorhaben und einzelne technische Fachthemen führt die Stadt weitere Zuständigkeiten an. Halten Sie beim Erstkontakt Adresse, Geschoss, bestehende Nutzung, angestrebte Änderung und vorhandene Pläne bereit. Eine gezielte Frage zu einer bezeichneten Innenwand oder einem bestimmten Fenster ist leichter zu beantworten als eine Anfrage zur „Genehmigung einer Kernsanierung“ ohne weitere Angaben.
Wenn Sie nur einen ersten Kostenrahmen für bauliche Arbeiten benötigen, lässt sich parallel eine Liste der noch ungeklärten Voraussetzungen erstellen. Markieren Sie in dieser Liste, welche Positionen bereits besichtigt werden können und welche von einem Plan oder einer fachlichen Freigabe abhängen. STEINWOLF kann dann die ausführbaren Teile auf nachvollziehbarer Grundlage anbieten. Für die behördliche Abklärung verwenden Sie die aktuellen Amtswege der Stadt Wien zur Bauanzeige, zur allgemeinen Baubewilligung und zur Einsicht in bewilligte Baupläne sowie die aktuelle Fassung der Bauordnung für Wien.
Zur Fachinformation ↗Was in die Unterlagen für die Endabstimmung gehört
Sammeln Sie nach Abschluss des Verfahrens die für die Ausführung maßgeblichen Pläne, Auflagen und Benennungen der Beteiligten in einem eigenen Ordner. Notieren Sie, wann einzelne Angaben noch zu ergänzen sind und wer dies übernimmt. Bei der Baustellenübergabe sollte der aktuelle Stand auch tatsächlich auf der Baustelle verfügbar sein. Eine Datei auf dem privaten Rechner einer abwesenden Person hilft bei einem überraschenden Befund nur eingeschränkt.
Bewahren Sie nach Fertigstellung die tatsächlich ausgeführte Lösung gemeinsam mit den erforderlichen Bestätigungen auf. Diese Sammlung erleichtert später eine neuerliche Änderung, die Übergabe an eine Verwaltung oder den Verkauf der Wohnung. Wenn der Plan während der Arbeiten angepasst wurde, kennzeichnen Sie den gültigen Stand und ergänzen Sie einen kurzen Hinweis, welcher frühere Entwurf damit ersetzt wurde.
Zur Fachinformation ↗Was kostet welche Arbeit?
| Leistung und Umfang | Einheit | Preis inkl. USt. |
|---|---|---|
| 20-m²-Raum bis zum Bodenrohbau zurückbauen 20 m² schwimmenden Belag und 20 m² unbewehrten Estrich bis 50 mm entfernen, eine Türöffnung schützen. Im selben leeren Raum. Ohne Heizleitungen, Dämmstoffabtrag und außerhäusliche Entsorgung. Ein Baustellenstart in Wien ist im Paketpreis enthalten. | Raum | 1.296,60 € |
| Nichttragende Innenwand aus Ziegel herstellen 12 cm Ziegelmauerwerk auf freigegebenem Auflager nach vorgegebener Lage, inklusive Mörtel, Standardanschlüssen und Zuschnitt. Mindestens 6 m², Höhe bis 3 m. Putz getrennt. | m² | 102,60 € |
| Unbewehrten schwimmenden Estrich abbrechen Zementestrich bis 50 mm ohne Fußbodenheizung auf zugänglicher Fläche, einschließlich Lösen und getrenntem Ablegen einer losen Trennlage am Bau. Mindestens 5 m². | m² | 46,80 € |
Sanierung mit erhaltenem Aufbau oder bis zum Rohbau?
| Prüfpunkt | Generalsanierung | Kernsanierung |
|---|---|---|
| Bauteile | Geeignete Bauteile bleiben in Gebrauch | Definierter Rückbau bis zur Rohbaustruktur |
| Bodenhöhe | Vorhandene Schwellen begrenzen Änderungen | Aufbau und alle Anschlüsse neu abstimmen |
| Übergabepunkt | Geänderte Räume und Technik prüfen | Freigelegten Bestand vor Wiederaufbau dokumentieren |
Wohnraum: Glatte Wände und Holzboden statt freigelegtem Mauerwerk.
Wann lässt sich der neue Boden bestellen?
Erst wenn Schichtdicken und Anschlusshöhen feststehen, passt der neue Aufbau auch an die Wohnungstür und an den Balkon. Ein Schnitt durch den vorhandenen Boden spart hier mehr als eine zweite Materialbemusterung.
Wien und rund um Wien.
Alle 23 Wiener Bezirke und 72 Gemeinden und Städte im Umland.
Kommt eine Förderung in Frage?
Bei einer Kernsanierung sollten Dämmung, Fenster, Haustechnik und rein gestalterische Arbeiten getrennt im Angebot stehen. Für die Förderstelle macht es einen Unterschied, ob die Außenhülle verbessert oder nur das Wohnzimmer neu aufgeteilt wird.