Ein Vertrag oder mehrere Handwerksaufträge?
Welche Zuständigkeiten Sie auch bei einem Gesamtangebot klären sollten und was bei Einzelvergabe bei Ihnen bleibt.
Kernsanierung anfragen
Wer trägt bei der Kernsanierung welchen Auftrag?
Eine Wiener Wohnung wird saniert. Der Grundriss soll sich verändern, das Bad erhält neue Anschlüsse und die übrigen Räume neue Oberflächen. Sie können die dafür benötigten Arbeiten als vereinbarten Gesamtumfang bei einem Generalunternehmer beauftragen oder mehrere Fachbetriebe direkt auswählen und beauftragen. Es gibt auch Mischformen, etwa einen gebündelten Auftrag für den baulichen Teil und eigene Verträge für Sanitär, Elektro und Einrichtung. Welche Form zu Ihnen passt, hängt vom Projekt, von Ihren verfügbaren Kapazitäten und von der Qualität der tatsächlich angebotenen Leistungsbeschreibung ab.
Der Begriff „aus einer Hand“ beantwortet noch keine Vertragsfrage. Sehen Sie nach, welches Unternehmen Ihnen welche Arbeit schuldet, welche weiteren Verträge Sie selbst schließen und welche Planungsleistungen enthalten sind. Ein Generalunternehmer kann Teile des vereinbarten Umfangs an geeignete Subunternehmen weitergeben. Für eine Beauftragung zählt, was im konkreten Vertrag gegenüber Ihnen übernommen wird. Eine Firma, die mehrere ausführende Baupositionen anbietet, übernimmt damit nicht automatisch Planung, Bauaufsicht, sämtliche technischen Gewerke oder die Gesamtverantwortung für jede andere von Ihnen bestellte Leistung.
Einen Generalunternehmerauftrag lesbar machen
Bei einem zusammengefassten Auftrag kann ein zentraler Ansprechpartner den Alltag vereinfachen. Wenn eine Frage zur Lage eines Anschlusses auftaucht, wenden Sie sich zunächst an diese Stelle. Im besten Fall werden technische Abhängigkeiten intern abgestimmt und Sie erhalten eine Antwort, die die Folgen für den gesamten vereinbarten Umfang berücksichtigt. Voraussetzung ist, dass Rückbau, baulicher Aufbau, technische Leistungen, Oberflächen und Übergaben im Angebot tatsächlich zusammenhängend beschrieben sind. Ein pauschaler Gesamtpreis ohne klare Grenze erschwert die spätere Prüfung.
Lassen Sie sich die wichtigsten Ausnahmen benennen. Wer beschafft die Küchenmöbel? Wer beauftragt eine geforderte Tragwerksbeurteilung? Ist die Lieferung der Sanitärausstattung enthalten oder nur die Montage bereits ausgewählter Produkte? Muss der Eigentümer die Wohnung vorher vollständig räumen? Sind solche Aufgaben klar zugeteilt, sehen Sie den echten Mehrwert des gebündelten Auftrags. Ein einziger Vertrag kann viele Schnittstellen für Sie bündeln, doch Ihre eigenen Entscheidungen über Nutzung, Materialien und Änderungswünsche bleiben weiterhin notwendig.
Zur Fachinformation ↗Einzelvergabe und ihre praktischen Folgen
Bei der Einzelvergabe können Sie jedes Gewerk gezielt auswählen und für Spezialaufgaben einen vertrauten Betrieb einsetzen. Das kann in einem Altbau sinnvoll sein, wenn etwa Teile des historischen Bestands einen bestimmten Handwerker verlangen oder die Hausverwaltung einen festen Ansprechpartner für gemeinsame Anlagen hat. Sie schließen die jeweiligen Verträge direkt. Somit sehen Sie getrennte Preise für die einzelnen Leistungen und können deren Umfang unabhängig besprechen. Der Aufwand entsteht an den Übergängen zwischen diesen Verträgen.
Wer organisiert den Zugang, wenn ein technischer Betrieb noch eine Prüfung durchführen muss, während der Baubetrieb die Wand bereits schließen möchte? Wer informiert die Tischlerei, wenn sich die geplante Bodenhöhe verändert? Wer sammelt die Bestätigungen, bevor der nächste Abschnitt beginnt? Diese Aufgaben müssen bei einer Einzelvergabe ausdrücklich zugeordnet werden. Das kann je nach Auftrag und Berechtigungen eine dafür beauftragte Planung, Bauleitung oder andere geeignete Koordination übernehmen. Bleiben sie ohne Benennung, landen sie im Alltag häufig bei der Person, die gerade am schnellsten telefonisch erreichbar ist.
Für beide Varianten denselben Umfang ausschreiben
Eine belastbare Gegenüberstellung beginnt mit einem gemeinsamen Raumplan. Legen Sie fest, welche Oberflächen bleiben und welche erneuert werden. Benennen Sie technische Veränderungen und die Voraussetzungen für ihre Ausführung. In einem zweiten Blatt fassen Sie die gemeinsamen Nebenleistungen zusammen: Schutz des Stiegenhauses, Materialtransport, Reinigung, Lagerflächen, Zugang zu Technikräumen und erforderliche Provisorien. Werden diese Arbeiten einmal vollständig erfasst, können Sie prüfen, wie beide Vergabeformen dieselbe Aufgabe abbilden.
Vergleichen Sie beim Generalunternehmerangebot den tatsächlich enthaltenen Umfang mit der Summe der Einzelaufträge. Stehen im Gesamtangebot Schutz und Baustelleneinrichtung bereits einmal, dürfen diese Beträge in Ihrer eigenen Vergleichstabelle nicht zusätzlich auftauchen. Sind sie bei der Einzelvergabe in keinem Angebot enthalten, brauchen Sie einen sinnvollen Ansatz dafür. Auch Ihre selbst beauftragte Koordination und mögliche Zusatzfahrten gehören in die Betrachtung. Erst der Aufwand bis zum vereinbarten nutzbaren Endzustand bildet eine gemeinsame Vergleichsbasis.
Das Beispiel einer neuen Dusche
Bei einem Wechsel von der Wanne zur Dusche greifen mehrere Leistungen ineinander. Der Sanitärbetrieb klärt Anschlusslage und Ablauf. Der bauliche Untergrund muss zur vorgesehenen Lösung passen. Die Abdichtung braucht abgestimmte Anschlüsse, anschließend folgen Belag, gegebenenfalls Glasabtrennung und Armatur. Bei einem Gesamtauftrag fragen Sie nach, welche dieser Arbeiten und Produkte der Vertrag tatsächlich umfasst. Wird die Glaswand von Ihnen selbst bestellt, entsteht auch hier eine externe Schnittstelle mit einem möglicherweise späten Aufmaß.
Bei einer Einzelvergabe legen Sie für diese eine Dusche eine Reihenfolge mit Übergaben an. Wer stellt den erforderlichen Zustand für die nächste Arbeit her? Wer darf bestätigen, dass der Bereich geschlossen werden kann? Welche Maße müssen nach der fertigen Oberfläche nochmals aufgenommen werden? Der zusätzliche Aufwand lässt sich an diesem kleinen Beispiel gut abschätzen. Wenn Sie die gleichen Fragen für Küche, Bodenübergänge und mehrere Türen beantworten können, erhalten Sie ein realistisches Bild der eigenen Koordinationsaufgabe im gesamten Projekt.
Was mit Planung, Bauaufsicht und Sicherheitskoordination gemeint ist
Bezeichnungen wie Koordination oder Bauleitung werden im Gespräch oft sehr locker verwendet. Für Ihr Projekt muss geklärt sein, wer die fachliche Planung übernimmt, wer die Ausführung kontrolliert und wer Termine zwischen einzelnen Beteiligten abstimmt. Diese Aufgaben können unterschiedliche Voraussetzungen und Berechtigungen haben. Ein Betrieb kann seine eigenen Arbeiten organisieren und trotzdem weder als Planverfasser noch als örtliche Bauaufsicht für alle beteiligten Gewerke beauftragt sein. Schreiben Sie daher den gewünschten Inhalt in den Vertrag, statt sich allein auf eine Berufs- oder Funktionsbezeichnung zu verlassen.
Auch die Pflichten nach dem österreichischen Bauarbeitenkoordinationsgesetz sind getrennt zu betrachten. Die Arbeitsinspektion erläutert, dass unter bestimmten Voraussetzungen bei Tätigkeiten von Arbeitnehmern mehrerer Arbeitgeber Planungs- und Baustellenkoordination erforderlich sind. Dabei können auch nacheinander tätige Unternehmen relevant sein. Die Wahl eines Generalunternehmers allein beantwortet die Frage nach den gesetzlichen Aufgaben des Bauherrn und allfälligen Bestellungen nicht. Lassen Sie die Voraussetzungen für Ihr Projekt rechtzeitig fachkundig klären. Eine Terminübersicht für die Handwerker ersetzt die erforderliche Sicherheitskoordination nicht.
Zur Fachinformation ↗Änderungen und Zusatzleistungen richtig entscheiden
Während der Sanierung wird unter einer Verkleidung ein anderer Wandzustand sichtbar als im Angebot angenommen. Beim Generalunternehmer sollte die Meldung beschreiben, welche Leistung betroffen ist und welche Folgen eine vorgeschlagene Änderung für die übrigen vereinbarten Arbeiten hat. Fragen Sie nach zusätzlichen und entfallenden Positionen sowie einer möglichen Terminwirkung. Ein schriftlich erklärter Änderungsvorschlag ist gleichzeitig eine Grundlage für die Entscheidung und für die spätere Schlussrechnung. Halten Sie fest, wer ihn verbindlich freigeben darf.
Bei Einzelvergabe muss derselbe Befund möglicherweise an mehrere Betriebe gehen. Wenn zusätzliche Untergrundarbeit ansteht, verschiebt sich unter Umständen die Übernahme für Abdichtung oder Fliesen. Bestellen Sie die Änderung im betroffenen Vertrag und informieren Sie die anderen Beteiligten über den geklärten neuen Zustand. Sonst kann ein Betrieb vom alten Termin ausgehen, während der nächste bereits eine andere Ausführung einplant. Eine gemeinsame, datierte Änderungsliste hält fest, welche Verträge preislich betroffen sind und welche Beteiligten lediglich eine Information benötigen.
Welche Kosten in der Vergleichsrechnung leicht fehlen
Ein Generalunternehmer kalkuliert unter anderem den vereinbarten Organisations- und Abwicklungsaufwand. Bei einer Einzelvergabe kann exakt diese Leistung in einer eigenen Beauftragung oder in Ihrer persönlichen Zeit liegen. Fragen Sie, wie viele Abstimmungen Sie während normaler Arbeitszeiten tatsächlich übernehmen können. Ein Eigentümer, der täglich erreichbar ist und bereits Erfahrung mit vergleichbaren Projekten hat, bringt andere Voraussetzungen mit als jemand, der selten nach Wien kommen kann. Eigenleistung ist eine reale Ressource mit Grenzen.
Rechnen Sie die zeitabhängigen Kosten ebenfalls mit ein. Ein Ersatzquartier oder eine Zwischenlagerung kostet mehr, wenn sich die Nutzung um mehrere Wochen verschiebt. Ein leicht niedrigerer Angebotspreis kann damit einen anderen finanziellen Effekt haben, sobald die geplante Abfolge betrachtet wird. Umgekehrt ist eine hohe Pauschale ohne klar nachvollziehbaren Zeitplan keine Garantie für den gewünschten Einzug. Lassen Sie Meilensteine, Voraussetzungen und vereinbarte Rückmeldetermine festhalten. So können Sie erkennen, welcher Teil der Terminorganisation im Angebot wirklich enthalten ist.
Auswahlgespräche anhand derselben zwei Fragen führen
Wählen Sie vor dem Gespräch einen schwierigen Anschluss und einen offenen Befund aus Ihrem eigenen Objekt. Bitten Sie beide Anbieter, den Ablauf anhand dieser zwei Stellen zu erklären. Beim Anschluss interessiert, wie die Zusammenarbeit zwischen den Gewerken organisiert wird. Beim Befund interessiert, wie eine Abweichung gemeldet, bewertet und freigegeben wird. Eine konkrete Antwort mit Zuständigkeit und Übergabepunkt hilft Ihnen mehr als die allgemeine Zusage, man werde sich schon darum kümmern. Sie sehen dabei auch, ob der Betrieb den Zustand Ihrer Immobilie verstanden hat.
Fragen Sie zusätzlich nach der Dokumentation. Wer sammelt die Fotos vor dem Verschließen, die Produktunterlagen und die für die vereinbarten Fachleistungen erforderlichen Nachweise? Wie erhalten Sie das aktuelle Aufmaß und die Übersicht der gewählten Varianten? Bei einem Gesamtauftrag kann eine geordnete gemeinsame Übergabe sinnvoll sein. Bei Einzelvergabe benötigen Sie ein einheitliches Ablagesystem, damit aus mehreren Einzelunterlagen am Ende eine brauchbare Objektakte entsteht. Benennen Sie noch vor dem Start, welche Unterlagen Sie von wem und zu welchem Zeitpunkt erwarten.
Welche Entscheidung zu Ihrer Ausgangslage passt
Wenn mehrere technische Gewerke auf engem Raum voneinander abhängig sind und Sie wenig Zeit für laufende Abstimmungen haben, verdient ein klar abgegrenzter Gesamtauftrag besondere Aufmerksamkeit. Wenn fachlich spezialisierte Arbeiten, bereits bestehende Hausverträge oder eine erfahrene eigene Planung im Vordergrund stehen, kann eine Einzelvergabe gut funktionieren. Auch eine Kombination kann sinnvoll sein, sofern die Grenzen zwischen den Verträgen nicht an besonders unklaren Bauteilen liegen. Es gibt keine Vergabeform, die jede fachliche Entscheidung und jedes Bestandsrisiko automatisch beseitigt.
Für die erste Anfrage bei STEINWOLF sollten Sie benennen, welche Aufgaben Sie schon vergeben haben und welche baulichen Arbeiten Sie zusammenhängend anbieten lassen möchten. Teilen Sie mit, wer für Planung, technische Fachleistungen und erforderliche Prüfungen zuständig ist. Besprechen Sie anschließend die Übernahme- und Übergabezustände für die ausführenden Bauarbeiten. Mit dieser Grundlage vergleichen Sie die realen Aufgaben einer Vergabe und können bewusst entscheiden, welche Abstimmungen Sie selbst übernehmen und welche Sie vertraglich abdecken lassen möchten.
Was Sie bei einer Mischvergabe ausdrücklich vereinbaren sollten
Angenommen, Sie beauftragen die baulichen Leistungen gebündelt, beauftragen aber Küche und technische Ausstattung jeweils direkt. Dann braucht jede dieser zusätzlichen Bestellungen eine vereinbarte Schnittstelle zum Bauauftrag. Wer bestätigt die Höhe der Anschlüsse vor der Möbelbestellung? Wer organisiert den Zugang für die Aufmaßperson? Wer prüft, ob der geplante Montageweg über den bereits fertigen Boden geeignet geschützt ist? Legen Sie für diese drei Fragen konkrete Ansprechpartner fest.
Schreiben Sie auch auf, wie die Beteiligten Terminänderungen erhalten. Eine spätere Küchenlieferung kann andere Räume unberührt lassen, während eine geänderte Anschlussposition unmittelbar vor dem Verfliesen mehrere Arbeitsschritte beeinflusst. Sind Zuständigkeit und Meldung klar, kann der gebündelte bauliche Auftrag übersichtlich bleiben, ohne dass Ihre eigenen Bestellungen an einer ungeklärten Übergabe scheitern. Der Nutzen der Mischform hängt damit vor allem von den gut beschriebenen Grenzen zwischen den Verträgen ab.
Was kostet welche Arbeit?
| Leistung und Umfang | Einheit | Preis inkl. USt. |
|---|---|---|
| 20-m²-Raum bis zum Bodenrohbau zurückbauen 20 m² schwimmenden Belag und 20 m² unbewehrten Estrich bis 50 mm entfernen, eine Türöffnung schützen. Im selben leeren Raum. Ohne Heizleitungen, Dämmstoffabtrag und außerhäusliche Entsorgung. Ein Baustellenstart in Wien ist im Paketpreis enthalten. | Raum | 1.296,60 € |
| Nichttragende Innenwand aus Ziegel herstellen 12 cm Ziegelmauerwerk auf freigegebenem Auflager nach vorgegebener Lage, inklusive Mörtel, Standardanschlüssen und Zuschnitt. Mindestens 6 m², Höhe bis 3 m. Putz getrennt. | m² | 102,60 € |
| Unbewehrten schwimmenden Estrich abbrechen Zementestrich bis 50 mm ohne Fußbodenheizung auf zugänglicher Fläche, einschließlich Lösen und getrenntem Ablegen einer losen Trennlage am Bau. Mindestens 5 m². | m² | 46,80 € |
Sanierung mit erhaltenem Aufbau oder bis zum Rohbau?
| Prüfpunkt | Generalsanierung | Kernsanierung |
|---|---|---|
| Bauteile | Geeignete Bauteile bleiben in Gebrauch | Definierter Rückbau bis zur Rohbaustruktur |
| Bodenhöhe | Vorhandene Schwellen begrenzen Änderungen | Aufbau und alle Anschlüsse neu abstimmen |
| Übergabepunkt | Geänderte Räume und Technik prüfen | Freigelegten Bestand vor Wiederaufbau dokumentieren |
Wohnraum: Glatte Wände und Holzboden statt freigelegtem Mauerwerk.
Wann lässt sich der neue Boden bestellen?
Erst wenn Schichtdicken und Anschlusshöhen feststehen, passt der neue Aufbau auch an die Wohnungstür und an den Balkon. Ein Schnitt durch den vorhandenen Boden spart hier mehr als eine zweite Materialbemusterung.
Wien und rund um Wien.
Alle 23 Wiener Bezirke und 72 Gemeinden und Städte im Umland.
Kommt eine Förderung in Frage?
Bei einer Kernsanierung sollten Dämmung, Fenster, Haustechnik und rein gestalterische Arbeiten getrennt im Angebot stehen. Für die Förderstelle macht es einen Unterschied, ob die Außenhülle verbessert oder nur das Wohnzimmer neu aufgeteilt wird.